Fin de bail et restitution à Genève

État des lieux de sortie : la checklist pièce par pièce

La liste des points réellement vérifiés lors d'un état des lieux de sortie à Genève, dans l'ordre où le contrôleur les regarde — et les dix endroits où se perdent le plus souvent des cautions.

La réponse courte

L'état des lieux de sortie n'est pas une inspection de propreté : le contrôleur compare l'état actuel à celui décrit à votre entrée, et cherche ce qui relève d'une dégradation ou d'un défaut d'entretien plutôt que de l'usure normale.
C'est pour cela qu'un logement qui « paraît propre » peut être refusé : le contrôleur ouvre, déplace, regarde derrière et dessous.
Les dix points les plus souvent réservés sont tous des endroits qui ne se voient pas debout au milieu de la pièce : feuillures de fenêtre, filtre de lave-vaisselle, vitre intérieure du four, dessus d'armoires, grilles de ventilation.
Les annexes comptent : cave, galetas et place de parc font partie de la chose louée et sont contrôlées comme le reste.
Faites-vous accompagner si possible, prenez des photos datées du logement vide, et demandez une copie du procès-verbal signé immédiatement.

Ce que le contrôleur cherche vraiment

La distinction qui gouverne tout l'exercice est juridique, pas ménagère : d'un côté l'usure résultant d'un usage conforme du logement, qui ne peut pas vous être reprochée ; de l'autre la dégradation et le défaut d'entretien, qui peuvent l'être. Le contrôleur ne note pas « c'est sale », il note un écart par rapport à l'état d'entrée.

Cette différence a une conséquence pratique importante. Une peinture ternie après huit ans d'occupation relève de l'amortissement du bailleur : la repeindre avant de partir n'est pas toujours dans votre intérêt. À l'inverse, du calcaire accumulé sur une robinetterie est un défaut d'entretien, quel que soit le nombre d'années passées sur place.

Le contrôle est méthodique et se fait pièce par pièce. Le contrôleur ouvre les portes de placard, sort les filtres, déplace ce qui peut l'être et regarde en hauteur. Les sections qui suivent suivent son parcours.

Cuisine — la pièce décisive

C'est là que se joue la majorité des réserves, parce que chaque point se vérifie en ouvrant quelque chose et que le résultat est immédiatement visible.

Vitre intérieure du four : le point le plus régulièrement oublié, et le plus visible une fois la porte ouverte.
Filtre du lave-vaisselle : il se dévisse au fond de la cuve. Un filtre non démonté est une réserve quasi automatique.
Filtre et corps de la hotte : le dégraissage doit aller jusqu'à la grille.
Joints des plaques de cuisson et pourtour de la vitrocéramique.
Intérieur du réfrigérateur, joints de porte et bac de dégivrage.
Dessus des armoires hautes : invisible depuis le sol, systématiquement contrôlé.
Intérieur des placards, y compris les angles et les charnières.
Base du mitigeur et raccord du flexible d'évier : zone de calcaire classique.
Siphon et dessous de l'évier.

Salle de bain — le calcaire et les joints

Robinetterie détartrée, y compris la base et l'arrière des becs.
Pommeau de douche et flexible.
Joints de silicone : sains et propres. Un joint noirci en profondeur est une réparation, pas un défaut de propreté — c'est une distinction à faire valoir.
Bas de paroi de douche et rail inférieur.
Arrière et base de la cuvette des WC, charnières de l'abattant.
Grille de ventilation, démontée.
Entre-éléments du sèche-serviettes.
Dessous du meuble de lavabo et trop-plein.

Fenêtres et stores — le poste le plus contrôlé

Si un seul poste devait être traité avec un soin particulier, c'est celui-ci. Il est vérifié dans presque tous les états des lieux genevois, et il est aussi celui que les devis les moins chers excluent le plus souvent.

Feuillure : la gorge dans laquelle le battant vient se poser. C'est le premier endroit où le contrôleur passe le doigt.
Vitres intérieur et extérieur.
Encadrements, rebords et appuis.
Joints de fenêtre, poignées et charnières.
Caisson de volet roulant, à l'ouverture accessible.
Lamelles de stores intérieurs.
Rails de porte-fenêtre et seuil coulissant.

Sols, murs et le reste du logement

Plinthes, y compris les angles et derrière les portes.
Radiateurs : arrière et entre-éléments.
Interrupteurs, prises et plaques.
Portes, chambranles et poignées.
Traces localisées sur les murs, en distinguant ce qui se nettoie de ce qui relève de la peinture.
Sol adapté à son revêtement : un parquet huilé lavé au produit standard peut créer un dommage qui, lui, vous sera reproché.
Balcon ou terrasse, garde-corps et évacuation.

Les annexes — l'oubli le plus coûteux

Tout ce qui figure au contrat de bail doit être restitué, et pas seulement l'appartement. C'est l'omission la plus fréquente et la plus évitable.

Cave : vidée et balayée. Une cave laissée avec des cartons est un débarras à la charge du locataire.
Galetas ou combles, s'ils sont au bail.
Place de parc ou box : traces d'huile comprises.
Local à vélos, si un emplacement vous était attribué.
Clés : toutes les clés, y compris les copies faites en cours de bail, la clé de cave et la télécommande de portail. Une clé manquante se facture avec le remplacement du cylindre.

Les dix points qui coûtent le plus de cautions

Classés par fréquence, d'après ce qui revient le plus souvent dans les réserves. Aucun n'est visible en se tenant debout au milieu d'une pièce, et c'est exactement pour cela qu'ils sont oubliés.

Points de réserve les plus fréquents à l'état des lieux de sortie

Point	Où	Pourquoi il est oublié
Filtre du lave-vaisselle	Fond de cuve	Il faut le dévisser
Vitre intérieure du four	Porte du four	Invisible porte fermée
Feuillure de fenêtre	Gorge du battant	Vitre propre, gorge non
Dessus d'armoires	En hauteur	Invisible depuis le sol
Grilles de ventilation	Salle de bain, WC, cuisine	Se démontent
Filtre de hotte	Sous la hotte	Consommable, souvent ignoré
Arrière des radiateurs	Contre le mur	Difficile d'accès
Caisson de volet roulant	Au-dessus de la fenêtre	Rarement ouvert
Cave et galetas	Annexes	Non considérés comme « le logement »
Clés en double	À rendre	Oubliées, coût du cylindre

Le jour de l'état des lieux

Soyez présent. Un état des lieux fait en votre absence vous prive de la possibilité de discuter un point sur place.
Photographiez le logement vide et propre, en datant les clichés. C'est votre seule preuve si un désaccord survient plus tard.
Faites préciser chaque réserve. Une formulation vague est inexploitable et vous empêche de corriger.
Ne signez pas comme si le document faisait consensus : vous pouvez signer en faisant inscrire votre désaccord.
Demandez une copie du procès-verbal signé immédiatement, pas « par courrier ».
Relevez les compteurs et notez-les sur le document.

Le nettoyage se place la veille ou l'avant-veille, pas plus tôt. Un logement vide reste impeccable vingt-quatre heures, pas deux semaines.

Questions fréquentes

Que vérifie exactement la régie à l'état des lieux de sortie ?

Elle compare l'état du logement à celui décrit à votre entrée et cherche ce qui relève d'une dégradation ou d'un défaut d'entretien plutôt que de l'usure normale. En pratique le contrôle est méthodique : filtres d'appareils, vitre intérieure du four, feuillures de fenêtre, dessus d'armoires, grilles de ventilation, arrière des radiateurs, puis les annexes prévues au bail.

Un logement qui paraît propre peut-il être refusé ?

Oui, régulièrement. Le contrôleur ouvre, déplace et regarde derrière et dessous. Un four impeccable dont la vitre intérieure n'a pas été faite, une fenêtre nettoyée côté vitre mais pas dans la feuillure, un lave-vaisselle dont le filtre n'a pas été démonté : ce sont ces points-là qui déclenchent une réserve.

Faut-il repeindre les murs avant de partir ?

Pas nécessairement, et parfois c'est contraire à votre intérêt. Une peinture ternie après plusieurs années d'occupation relève de l'amortissement du bailleur plutôt que de votre entretien. Vérifiez la durée d'occupation et l'état d'entrée avant d'engager des frais.

La cave et le galetas sont-ils contrôlés ?

Oui, s'ils figurent au contrat de bail. Ils font partie de la chose louée et sont vérifiés comme le reste. Une cave laissée avec des cartons devient un débarras facturé, et c'est l'un des oublis les plus fréquents.

Que faire si je ne suis pas d'accord avec une réserve ?

Ne signez pas le procès-verbal comme s'il faisait consensus : vous pouvez le signer en y faisant inscrire votre désaccord sur les points contestés. Demandez que chaque réserve soit formulée précisément, prenez des photos datées et exigez une copie du document signé immédiatement.

Combien de temps avant l'état des lieux faut-il nettoyer ?

La veille ou l'avant-veille. Un logement vide reste impeccable vingt-quatre heures, pas deux semaines : la poussière retombe, et un nettoyage fait trop tôt sera contrôlé dans un état qui n'est plus celui de la sortie.

Dois-je être présent à l'état des lieux ?

C'est fortement recommandé. En votre absence, vous perdez la possibilité de discuter un point sur place, de faire préciser une réserve vague ou de faire inscrire votre désaccord — trois choses qui deviennent beaucoup plus difficiles ensuite.

Les clés en double doivent-elles être rendues ?

Oui, toutes, y compris les copies faites en cours de bail, la clé de cave et les télécommandes. Une clé manquante peut entraîner le remplacement du cylindre, dont le coût dépasse largement celui d'une copie.

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